冯仑:本土房企在未来面临的最大挑战

  • 日期:09-01
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f3c0-icmpfxc2606303.jpg封面主题|《百万美元宝贝》

本文基于新加坡国立大学城市与房地产研究所主办的“中新论坛”的内容,由冯马纽媒体于2019年8月1日共同主办。

自1999年以来,中国的房地产业一直在快速增长。在快速增长的过程中,有一个重要的特征,即建立和出售住房作为单一产品,并围绕这种模式发展房地产。

这种发展模式给中国的城市景观带来了巨大的变化,也为人们的生活问题提供了非常有效和快速的解决方案。自1978年以来的40年间,中国城镇居民人口翻了一番,住房面积从人均1.8平方米增加到人均35平方米。到目前为止,我们普遍认为,在现阶段,房地产开发时代已经走到尽头。

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冯舒在新加坡国立大学城市与房地产研究所主办的中新论坛上的演讲,由冯马纽媒体共同主办

7月底,在讨论经济问题时,中央政府明确指出“坚持房屋用于生活的方向,而不是投机,实施房地产的长期管理机制,不使用房地产作为刺激经济的短期手段。“而且,近年来,金融机构限制了房地产的“输血”,银行限制了信托基金和私人委托贷款等开发商的发展贷款。房地产的各种资金被封锁了。通过这种方式,房地产将结束发展时代,并开始加速进入后发展时代。

地方住房企业转型的“痛点”

后发展时代与发展时代的最大区别在于产品线需要增加。在房屋外,大约有六种新型产品对房地产开发商特别感兴趣,包括办公楼,酒店,物流和仓储,医疗保健,教育和研究,以及公共财产和公共设施。

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Anaya从凝聚价值,创造生活方式,连接社会关系,出售房屋到销售生活方式进行调整和转变

开发模式也是通过简单开发,然后销售,逐渐成为整个价值链的关注点,从占用土地到最终运营,租赁或上市房地产投资信托基金。

在发展的时代,中国有7万家公司在进行住宅开发,拥有30万家服务机构和3000万名员工。其中大部分都是围绕住宅的快速发展而建造的。进入完整的产品线,完整的价值链,以及后发展时代的完整商业模式后,70,000家住宅公司将减少一半到三分之二。但与此同时,我认为将增加面向新六类产品的至少500,000个服务组织。这是一个机会。

我们可以看看这两个阶段的本地公司和外资的投资情况。在发展阶段,本地企业以其规模和速度而闻名。最强大,最完成的是当地企业。资本和规模,包括资本市场发展的速度,由当地企业主导。因为当地公司对市场了解得更多,所以他们很快就会在获得土地后起床并出售。

当然,在发展阶段,外国投资实际上是围绕房子进行的。但是,从过去20年的竞争和发展来看,外资以其质量和服务而闻名,其规模和速度不如当地公司。

在后发展时代,这种情况正好相反。

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2016年,恒大开始跨境出售矿泉水

到目前为止,本地公司面临的最大挑战是要么认为一切都会完成,要么突然发现他们不会这样做。一切都会完成,我想你可以用钱做任何事情。汽车也会这样做,机器人会这样做,他们可以出售水,出售葡萄酒,出售食品.或者他们不会这样做。例如,许多当地房地产开发商现在感到困惑。这可以在语言中看到,他们的语言没有界限。一个人说的越多,他们就越没有界限。

一些房地产开发商表示他们是改善生活的支持服务提供商。你能明白吗?有许多美好的生活,从婴儿到火葬场都有美好生活的场景。事实上,这意味着在未来,它不是以住房为核心,而是以美好生活为核心。这意味着你没有边界,这意味着你内心没有底线。这反映了房地产企业正在经历转型时所面临的困惑。

相反,外资企业现阶段表现出稳定的实力,经验和成就。例如,新加坡政府投资公司拥有的房地产公司Global Logistic Properties Ltd.开发物流设施,主要在中国和日本提供物流服务。它最初是一家美国公司。当亚洲金融风暴时,新加坡投资了它。最后,它在大陆开发,最近销售美国部分,现在它已成为世界上最大的物流和仓储专业公司。

为什么要与外国公司合并

当地公司明显落后于办公楼的运营。以北京为例。北京最好的办公大楼是国贸的第三阶段,由嘉里(集团)完成。在过去的30年里,克里在北京做了这样一个项目,30年内创造了100万平方米,目前的估值在1500亿到1800亿元之间。

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位于北京CBD繁华地区的标志性建筑群第三期

现在北京和上海最好的办公楼都是外国投资者。最近,外资已在上海大规模购买办公楼,特别是投资级甲级资产。

此外,外资拥有非常好的经验和相对较低的融资成本。例如,嘉德置地也在中国发展,并管理资产。有办公楼,购物中心和公寓。像这样的一些竞争力是当地公司无法获得的,但也有经验和资本,但也有市场。

我自己做过七八个办公楼,但都已售完。我们在办公楼的经营,租赁和管理方面的经验是不够的,所以我们没有任何优势。我们必须慢慢学习并做到这一点。

在未来的竞争中,本土企业应该与外资相互补充。

在下一阶段,外资在中国大陆的竞争力体现在这些方面。首先是资本;第二是经验,尤其是资产管理经验。在后发展时代,房地产的竞争力转移到运营和资产管理,它是围绕每平方米的租金回报计算的,而不是出售它,以及增加了多少钱。在这些方面,外资非常有经验,有很多人有这些经验。然而,从住宅企业转移的本地公司很难找到相关的专业人才,有必要慢慢从外资中寻找人才。因此,外国投资在经验和人才方面具有竞争优势。

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新城国际是万通集团与香港置业(母公司Jardine Matheson)共同开发的国际住宅开发项目

由于外资在这两方面具有优势,如果当地房地产公司利用制度,法律和市场,双方将有更好的发展。在过去十年中,我们一直与北京的香港土地(集团)合作。我们始终采用他们的经验,才能和管理。我们已经解决了本地化的问题,并且一直很好地协同工作。地方企业和外资合作学习,外商投资发达,本地企业在学习过程中逐步完善。

这有点像中国改革开放的原始酒店业。当时在北京新建的长城饭店是一家合资企业。那时,中国只有一家招待所。今天,我们知道中国的本土酒店业不仅像家一样,而且还是高端的,并逐渐形成了自己的经验和人才队伍,并懂得如何在硬件和软件方面发展。这个学习过程已经持续了20多年。

因此,我觉得随着中国经济的持续增长,市场进一步开放,特别是近年来外资开放前所未有。我们期待更多的外国投资合作和共同发展。在这个过程中,它不仅增强了城市的商业环境,基础设施,服务质量,而且为房地产业的发展带来了更多的经验和增长空间。

主编:刘万里SF014